Steeds meer verborgen leegstand kantoren aan de markt aangeboden

03-06-2014 (15:31)

Hoewel de verborgen leegstand in de Nederlandse kantoren is gedaald tot 11,4% van het totale kantorenareaal neemt de totale leegstand toe tot 13,4 miljoen m2, dat is 27% van de totale kantorenvoorraad volgens nieuwe berekeningen van AOS Studley. 

In juni 2014 bedraagt de verborgenleegstand van kantoren in Nederland 11,4%. Dit is een daling van 7% ten opzichte van de verborgen leegstand in 2013. In de loop van 2014 is meer verborgen leegstand daadwerkelijk aan de markt aangeboden. Als resultaat hiervan is ook de reguliere kantoren leegstand toegenomen van 7,2 miljoen m2  verhuurbaar vloeroppervlak (VVO) in 2013 naar 7,8 miljoen m2 in 2014. De Randstad kent met 11% relatief de laagste verborgen leegstand. De hoogste verborgen leegstand is te vinden in Oost en Zuid-Nederland met respectievelijk 23% en 25%. 

Het positieve nieuws is dat de totale leegstand van de kantorenmarkt in Nederland is gestabiliseerd op 13,4 miljoen m² VVO: 27% van markt. Dit betekent echter allesbehalve een structureel herstel. De opname van kantoorruimte zal zelfs bij economische groei lager blijven dan in het verleden door de structureel dalende kantoorbehoefte per medewerker. Verborgen leegstand zijn de leegstaande verhuurbare vierkante meters die niet voor verhuur aan de markt worden aangeboden. Hiermee vormt de verborgen leegstand een goede marktindicator voor de toekomstige ontwikkeling van de kantorenmarkt.

Nog lang geen structureel herstel

Pas als de verborgen leegstand daalt onder 10%, die gezien kan worden als de maximaal acceptabele frictie leegstand, kan er sprake zijn van structureel herstel van de kantorenmarkt. Vorig jaar heeft AOS Studley aangegeven dat bij onvoldoende economisch herstel de verborgen leegstand de komende vijf jaar stapsgewijs zal worden toegevoegd aan de markt en hiermee de bestaande leegstand verder zal vergroten. Het potentieel aan verborgen leegstand dat de komende jaren op de markt kan komen bedraagt 5,4 miljoen m2  VVO. Dit volume is de totale verborgen leegstand minus de strategische frictie leegstand die eindgebruikers willen aanhouden binnen hun eigen huisvestingsportefeuille. Deze ontwikkeling is in 2014 daadwerkelijk ingezet. 

De weg naar herstel is lang en er zal nog jaren sprake zijn van een huurdersmarkt. De opname cijfers die de Nederlandse kantorenmarkt heeft gekend in tijden van economische groei behoren definitief tot het verleden. Als gevolg van efficiëntere werkvormen zoals Het Nieuwe Werken, maar ook door verdere groei van online dienstverlening bij de overheid, banken, verzekeraars en wooncorporaties is de behoefte aan kantoorruimte per medewerker dalende. Hierdoor is de opname van ruimte ook in tijden van nieuwe economische groei lager dan in het verleden. De kantorenmarkt dient dus niet alleen een historisch hoge leegstandweg te werken, ook het herstelvermogen van de markt is structureel lager.

Blinde vlek 

In 2013 heeft AOS Studley met het introduceren van het begrip verborgen leegstand, de ‘blinde vlek’ van de Nederlandse kantorenmarkt zichtbaar gemaakt. Deze informatie vereist kennis van de eindgebruikers die onzichtbaar is voor de aanbodzijde van de kantorenmarkt. AOS Studley heeft nu die verborgen leegstand inzichtelijk gemaakt door de gemiddelde omvang aan m2 VVO per fte van de NFC index (Netherlands Facility Cost index) af te zetten tegen de actuele bezettingsgraad van de kantoren. De actuele bezettingsgraad is afkomstig van eigen benchmark data uit de AOS BenchBase® (de grootste vastgoed en facilitaire database van de Benelux met meer dan 46,5 miljoen m² VVO waarvan 12,3 miljoen m² VVO uit de Nederlandse kantorenmarkt).

 

Bron: www.vastgoedjournaal.nl