24-7-2014

Wat beweegt de vastgoedmarkt? De tweede bijeenkomst van de G32-leerkring Kantoren- en winkelleegstand op 17 juni in Arnhem en 18 juni in Nijmegen stond in het teken van het leren over de commerciële vastgoedmarkt. De beweegredenen van een institutionele belegger en een financier van commercieel vastgoed bleken confronterend voor de aanwezige ambtenaren, maar leverden ook nieuwe helderheid over het oplossen van de leegstandsproblematiek.

Door Arjan Raatgever, Platform31

De binnensteden van Arnhem en Nijmegen vormden het toneel voor de tweede bijeenkomst van de leerkring Kantoren- en winkelleegstand voor G32-gemeenten. Aan de leerkring nemen achttien G32- steden deel, ieder vertegenwoordigd door een medewerker ruimtelijke ontwikkeling en een medewerker economische zaken.

Waarom pensioenfondsen in vastgoed beleggen

Joost de Baaij is senior research analist bij Syntrus Achmea Real Estate en maakt marktanalyses om de winkel- en zorgvastgoedbeleggingen van deze pensioenbelegger te ondersteunen. Syntrus Achmea Real Estate beheert zo’n € 10 miljard aan vastgoed namens 51 pensioenfondsen, waarvan ongeveer 1 miljoen m2 kantoren en 1 miljoen m2 winkelvastgoed.

Hij start zijn presentatie door uit te leggen waarom pensioenfondsen eigenlijk in (commercieel) vastgoed beleggen. De Baaij: “De aantrekkingskracht van vastgoed als belegging zit hem in onder meer in de voorspelbaarheid van de kasstromen door langjarige huurcontracten, inflatiebescherming door huurindexatie, (voorheen) stabiel indirect rendement door waardeontwikkeling en de lage correlatie met andere beleggingscategorieën.”

Beleggingsstrategie Syntrus Achmea

“Syntrus Achmea focust haar beleggingsstrategie op winkelunits op de A1-locaties van de 15 sterkste winkelsteden. Daarnaast zijn we geïnteresseerd in dominante wijk- en stadsdeelcentra met een compleet dagelijks winkelaanbod en minimaal twee grote supermarkten”, vertelt De Baaij. “Op die strategische plekken willen we graag waarde toevoegen aan ons bezit door actief en innovatief management en nieuwe vormen van dienstverlening. Onder omstandigheden zijn we ook bereid om te investeren in de organisatiegraad en kwaliteit van de aanwezige winkeliers, het voorzieningenniveau en de ruimtelijke kwaliteit.”

Syntrus is qua huurders vooral geïnteresseerd in grote landelijke of internationale retailketens die langjarige huurcontracten willen afsluiten.

Dit is een nieuwsbericht naar aanleiding van de eerste bijeenkomst van de leerkring Kantoren- en winkelleegstand voor G32-gemeenten, georganiseerd door Platform31 en mogelijk wordt gemaakt door het G32 Stedennetwerk en de ministeries van Binnenlandse Zaken en Economische Zaken. Presentaties die tijdens de bijeenkomst zijn gehouden vindt u onderaan dit artikel. 

En buiten ‘de vijftien’?

Buiten de vijftien geselecteerde steden kiest Syntrus voor “dispositie van niet-strategische assets”, oftewel verkoop van het bestaande vastgoedbezit. “Kopers staan niet in de rij voor de plekken waar wij vanaf willen. Wij zien in de gemeenten waar wij afstoten veel particuliere beleggers de markt opkomen die lokaal bekend zijn.”

De aanwezige ambtenaren vragen zich af of het voor steden buiten de ‘preferente 15’ nog mogelijk is om weer aantrekkelijk te worden voor institutionele beleggers als Syntrus Achmea. “Als ik eerlijk ben, is dat lastig”, verteld De Baaij. “We kijken naar objectieve factoren, zoals demografische ontwikkeling, urbanisatiepatronen en aantrekkelijkheid voor internationale retailketens. Daarop heeft u weinig invloed. U zou er beter aan doen om de particuliere beleggers die nu veel vastgoed overnemen, persoonlijk te leren kennen en met hen zaken te doen”, volgens De Baaij.

De dynamiek van vastgoedfinanciering

“Het lijkt alsof vastgoedfinanciers een soort kamikazepiloten zijn geweest die veel te hoge risico’s hebben genomen. Maar de waardedaling van 40-50% die heeft plaatsgevonden, die heeft niemand kunnen voorzien.” Maarten Donkers, Head of Research van de FGH Bank, is tijdens zijn presentatie niet bang om (voor)oordelen van zijn publiek te benoemen. Hij houdt de aanwezigen ook een spiegel voor: “Als je 5% leegstand van kantoren als gezond ziet, dan hebben we in Nederland de laatste 40 jaar nog nooit een gezonde kantorenmarkt gehad. Daar hebben overheden door hun gronduitgiften zelf een belangrijke rol in gespeeld.”

Donkers legt de aanwezigen onder meer uit dat banken door het bekende Basel III-akkoord gedwongen zijn om meer eigen vermogen op te bouwen. Een van de manieren om dat te doen is door minder leningen te verstrekken. Donkers schat in dat zo’n 20% van de huidige waardedaling in commercieel vastgoed puur het gevolg is van de verminderde beschikbaarheid van krediet. “Ik zou graag zien dat er meer partijen zouden toetreden tot de markt voor de financiering van commercieel vastgoed, zodat de markt beter in balans zou zijn en de herfinancieringsproblematiek – en waardedaling hierdoor – afneemt. Hier is op de middellange en langere termijn wel zicht op, maar nu nog even niet.”

Hoe beoordeelt de vastgoedfinancier?

Hoe beoordeelt een vastgoedfinancier of hij een financiering aan een belegger of ontwikkelaar wil verstrekken? “Dat start met een taxatie van het object. Daarin zijn al allerlei factoren verdisconteerd zoals de locatie, de 'alternatieve aanwendbaarheid van het object, de verkoopbaarheid (is er markt voor?) et cetera. Vervolgens maken we een beoordeling van de huurder – mits aanwezig, de kredietaanvrager en van eventuele ‘additionele zekerheden’. Dan kijken we naar de Loan-to-Value ratio (LTV) en naar de leninglastendekkingratio (LLD) en tenslotte naar onze eigen rendementseis.”

Donkers benadrukt dat ook de FGH Bank zich terdege realiseert dat er veel commercieel vastgoed ‘uit de voorraad’ gehaald moet worden. Slopen of herbestemmen dus. “De focus in Nederland lag al decennialang totaal op nieuwbouw. In 2013 is voor het eerst meer vastgoed aan de kantorenvoorraad onttrokken dan nieuw gebouwd. Er komen steeds meer cases waarin transformatie wel degelijk uit blijkt te kunnen, mits zo’n pand voldoende is afgeboekt.”

Als financier moet FGH echter nuchter kijken naar kredietaanvragen voor transformatie. “De locatie en het object moeten ander gebruik kunnen accommoderen, de bestemming moet in orde zijn, er moet een ruimtevraag bestaan, een belegger met een serieus aandeel eigen geld, en een ondernemer waar wij vertrouwen in hebben. Dat is dus een paar keer ‘moeten’, voordat wij kunnen instappen.”

Oproep tot meer verbinding

“Onze 60.000 klanten zijn voor een groot deel de kleinere particuliere vastgoedbeleggers en een kleiner deel grotere professionele beleggers. We hebben een behoefte om veel meer zicht te krijgen op het lokaal beleid, omdat dit, door de huidige dynamiek, van invloed is op de waarde van de onderpanden van onze financieringen. Schroom als gemeente dus niet om contact met ons, of een lokale Rabobankvestiging, op te nemen, als u beleid aan het maken bent, of als u denkt dat een specifieke financieringsconstructie wellicht in de weg staat van het oplossen van een leegstandsprobleem.”

Leegstandsvraagstukken in Arnhem

Toon Verschuren, senior bestuursadviseur Economie en coördinator Transformatie, legt in zijn presentatie uit dat de focus van beleid in Arnhem zeer recentelijk is verschoven van aandacht voor de kantorenleegstand naar aandacht voor een vitale binnenstad. “We zijn voor kantoren teruggegaan van een planvoorraad van 300.000 m2 naar zo’n 30.000 m2. Daar heeft de gemeente en ook de markt veel verlies genomen. Maar voor de bestaande voorraad, zoals bijvoorbeeld Gelderse Poort, zijn we er nog lang niet. Op winkelgebied zien we een tweedeling ontstaan: de A1-gebieden worden kleiner, maar sterker. De B- en C-locaties worden groter en zwakker. Dat is een punt van zorg. We hebben als gemeente wel zich op wat we willen met de kansrijke gebieden. Maar wat moeten we aan met de kansarme winkelstraten in de stad?”

Een andere aanwezige merkt op: “Als er in juridische zin maar sprake is van ‘voorzienbaarheid’, dan kun je na ongeveer een jaar leegstand een kantoor- of winkelbestemming wegbestemmen. De bestuursrechter wijst dan over het algemeen geen planschade toe. Als provincies met een provinciaal inpassingsplan bestemmingen weghalen, dan kan een gemeente eventuele planschadeclaims zelfs doorleggen naar de provincie.”

In het vervolg vormden de Arnhems aanloopstraten en het bijzondere herbestemmingsproject Coehoorn Centraal de onderwerpen van twee subsessies op locatie. Mathijs Buddingh’, managing director van De Kabath Vastgoedbescherming, breekt in zijn afsluitende column ‘Van noodzakelijk kwaad naar de start van een oplossing’ een lans voor de zo vaak verguisde leegstandsbeheerder en voor flexibilisering van de huurwetgeving.

Leegstandsbelasting

De huidige Arnhemse strategie is om het bestrijden van alle typen leegstand als een integrale opgave te beschouwen. “We willen minimaal 10.000 m2 BVO per jaar herbestemmen, zowel met een structurele als tijdelijke invulling. Hiervoor hebben we een gemeentelijk Transformatieteam ingericht.” Het nieuwe college heeft bovendien besloten om te proberen om de OZB voor ondernemers door te belasten aan eigenaren in geval van leegstand, als een soort ‘leegstandsbelasting’. Het wordt spannend om te zien of dit initiatief bij de rechter stand houdt.

Eerste wethouder binnenstad in Nijmegen

Nijmegen heeft in Ben van Hees naar eigen zeggen de eerste wethouder Binnenstad van Nederland. “Het stadshart is als motor en belangrijkste werkgever belangrijk voor de toekomst van de stad. Nog meer dan nu willen we horeca, retail en cultuur aan elkaar koppelen. Aan de randen van de binnenstad willen we winkels naar woningen transformeren. Voor de winkels die overblijven gaan we acquisitie plegen. Niet door ondernemers uit andere steden weg te halen, maar door te kijken of ze ook in Nijmegen willen beginnen. We zetten vol in op ons Huis voor de Binnenstad en intensiveren het overleg met de vastgoedeigenaren.”

Weerbaarheidsanalyse en actieplan Nijmeegse binnenstad

Felix Wigman, directeur van BRO, legt uit hoe zijn bureau een ‘weerbaarheidsanalyse’ van de Nijmeegse binnenstad maakte. “We hebben langs verschillende criteria gekeken naar de toekomstperspectieven van verschillende deelgebieden van de Nijmeegse binnenstad.: kritische massa van het aanbod, clustering van voorzieningen, onderscheidend karakter van het gebied, ‘internetgevoeligheid’ van de aanwezige branches et cetera.” Uit de analyse komt per gebied een beoordeling ‘weerbaar’, ‘licht kwetsbaar’ of ‘kwetsbaar’.

De gemeente en het Nijmeegse Huis voor de Binnenstad (later meer hierover) hebben deze analyse vervolgens gebruikt voor de samenstelling van het actieplan ‘Versterking Economische Structuur Binnenstad 2012-2015’ [pdf] Ruud Schilder, accountmanager Binnenstad van de gemeente presenteert de doelen van dit plan: op peil houden van de bestedingen en werkgelegenheid in de binnenstad, verbeteren van de waardering voor de binnenstad, verhogen van het aantal toeristissche bezoekers en verminderen van de leegstand. Dit wil men bereiken met een groot aantal maatregelen, zoals een investeringsregeling voor eigenaren en huurders ter verbetering van buitengevels en panduitstraling, een bidbook met profielen en data van de verschillende straten en gebieden, hernieuwing van (het contact met) de Werkgroep Vastgoed, tijdelijke invulling van panden door kunstenaars en webwinkels, functiemenging, verruiming van de openingstijden, versoepelde regels voor terrassen en een slimmer, locatiegebonden evenementenbeleid.

Huis voor de Binnenstad

In het daaropvolgende panelgesprek sluiten Maarten Mulder, binnenstadsmanager en Hubert Hendriks, voorzitter van het Huis voor de Binnenstad aan. Het Huis voor de Binnenstad is een onafhankelijke stichting, met eigen pand, in Nijmegen waarin de Vereniging Centrum Ondernemers Nijmegen (VCON), Koninklijke Horeca Nederland, afd. Groot Nijmegen (KHN) en Cultuur Netwerk Nijmegen (CNN) de krachten bundelen. Het Huis voor de Binnenstad houdt zich onder meer bezig met het binnenstadsmanagement, versterking van de ondernemersvereniging, uitrollen van WiFi (met steun van de gemeente) en coördinatie van de graffittiaanpak.

Het Huis voor de Binnenstad werkt ook aan de acquisitie van nieuwe winkeliers. Hubert Hendriks: “Wij gaan bijvoorbeeld in gesprek met ondernemers in de kleinere gemeenten om Nijmegen heen. De winkelfunctie op veel van die plekken staat sterk onder druk. Wij bieden die ondernemers de mogelijkheid om op tijd naar Nijmegen te komen.” Hiermee voert het Huis voor de Binnenstad een activiteit uit die de gemeente zelf, om politieke redenen, niet snel zou kunnen oppakken.

Na een rondleiding langs en gesprek over de Nijmeegse aanloopstraten wordt de bijeenkomst afgesloten in Metterswane, een jaren zeventig kantoorkolos direct tegenover het treinstation. Hier was tot 2006 het gemeentekantoor gevestigd. Het gebouw, inmiddels in eigendom van KondorWessels Projecten, wordt in afwachting van permanente transformatie tot multifunctioneel gebouw (horeca, hotel, huisvesting voor jongeren en appartementen), extensief verhuurd als bedrijfsverzamelgebouw. 

BRON: Platform31

Presentaties en meer informatie

Bron: www.vastgoedjournaal.nl