Aanpak leegstand: enkele relevante ontwikkelingen

 

21 januari 2015


De leegstand van onder meer kantoren blijft toenemen en leegstand wordt gezien als een
maatschappelijk probleem. Niet alleen de markt maar ook de overheid zoekt naar duurzame oplossingen
voor dit structurele probleem. Dit artikel staat kort stil bij enkele voor eigenaren en ontwikkelaars
relevante ontwikkelingen.


Wijziging Bor
Een van de veel gehoorde oplossingen is herbestemming en transformatie. In de praktijk blijkt echter met
regelmaat dat gemeentelijke bestemmingsplannen vanwege het gebrek aan flexibiliteit barrières vormen
om tot herbestemming en transformatie te komen. De wetgever heeft met een recente wijziging van
onder meer het Besluit omgevingsrecht (Bor) zorggedragen voor meer passende wet- en regelgeving.
Het is sinds 1 november 2014 in veel gevallen eenvoudiger geworden om leegstaande kantoorgebouwen
(al dan niet tijdelijk) een andere maatschappelijk gewenste functie te geven.


Gebruikswijziging bestaande gebouwen
Voorafgaand aan de wijziging van 1 november jl. was het voor een afwijking van het bestemmingsplan
vaak noodzakelijk een uitgebreide voorbereidingsprocedure te doorlopen. Dit was bijvoorbeeld het geval
wanneer de afwijking zag op een transformatie van een kantoorpand van meer dan 1.500 vierkante
meter naar studentenwoningen. Zo’n uitgebreide afwijkingsprocedure heeft een doorlooptijd van
ongeveer 26 weken en brengt hoge kosten met zich mee, onder meer omdat de initiatiefnemer een
ruimtelijke onderbouwing met bijbehorende onderzoeken dient aan te leveren.
Sinds 1 november 2014 is het mogelijk om via een minder uitgebreide en kortere
voorbereidingsprocedure van doorgaans acht weken het gebruik van bestaande gebouwen (binnen de
bebouwde kom) te wijzigen. De maximale oppervlakte van 1.500 vierkante meter is vervallen en ook
mogen thans bouwactiviteiten uitgevoerd worden wanneer die de bebouwde oppervlakte of het
bouwvolume niet vergroten. Een voor het nieuwe gebruik noodzakelijke gevelwijziging staat dus nu niet
meer in de weg aan het kunnen doorlopen van de kortere procedure waarmee tijdwinst kan worden
behaald. Dit was voor 1 november jl. wel het geval. Een belangrijke verruiming is voorts dat sinds 1
november jl. ook het gebruik van het uitsluitende terrein gewijzigd mag worden.


Tijdelijke omgevingsvergunning
De nieuwe regelgeving voorziet tevens in een verruiming van de mogelijkheden voor tijdelijk planologisch
strijdig gebruik. Voorheen was het lastig om voor een tijdelijk initiatief tot een rendabele business case te
komen. Een tijdelijke vergunning kon immers slechts verleend worden voor een maximale periode van vijf
jaar en initiatiefnemers dienden vooraf aan te tonen dat de tijdelijke activiteit ook daadwerkelijk na vijf
jaar werd beëindigd.
Door de wijziging van het Besluit omgevingsrecht is het nu mogelijk om via de kortere procedure een
omgevingsvergunning te verkrijgen voor ( nader omschreven) ander gebruik van gronden of
bouwwerken voor een termijn van ten hoogste 10 jaar. Daarbij behoeft het nu slechts feitelijk mogelijk
en aannemelijk te zijn dat de activiteit zonder onomkeerbare gevolgen kan worden beëindigd.
Volgens de wetgever kan aan dit vereiste worden voldaan wanneer voor de duur van tien jaar
studenthuisvesting toegestaan wordt in een leegstaand voor kantoorgebruik bestemd gebouw. Daarbij is
aangegeven dat hoewel sprake zou zijn van een permanente behoefte aan studenthuisvesting, ook na
afloop van de in de vergunning gestelde termijn, het goed voorstelbaar is dat dit gebruik na de periode van tien jaar kan worden beëindigd. Het feit dat – mede gelet op de grote hoeveelheid leegstaande kantoorruimtes – bij het verlenen van de vergunning niet is aan te geven wat na afloop van het tijdelijk gebruik met het gebouw gaat gebeuren, is daarbij op zichzelf niet eens relevant.


Instandhoudingstermijn
Daarnaast is per 1 november 2014 de instandhoudingstermijn van tijdelijke bouwwerken verruimd. Met
de wijziging van de regelgeving is nu in het Bouwbesluit 2012 opgenomen dat een tijdelijk bouwwerk een
bouwwerk betreft dat bedoeld is om voor een periode van ten hoogste vijftien jaar op een bepaalde
plaats aanwezig te zijn. Een tijdelijk bouwwerk dient in beginsel enkel te voldoen aan voorschriften voor
tijdelijke bouw, waarbij het kwaliteitsniveau lager ligt dan het reguliere nieuwbouwniveau.


Tot slot
Vastgesteld kan worden dat ook op overheidsniveau gewerkt is aan het vergemakkelijken van de
uitvoering van private initiatieven en dat tevens gewerkt is aan beperktere en meer passende wet- en
regelgeving mede met het oog op de aanpak van leegstand. Met de onlangs doorgevoerde wijzigingen in
de regelgeving zijn belangrijke ‘quick wins’ bereikt, nu de mogelijkheden voor gebruikswijzigingen van
bestaande panden en het realiseren van tijdelijke initiatieven aanzienlijk zijn verruimd. Een en ander zal
wellicht nog meer vorm krijgen via de nieuwe Omgevingswet, die in 2018 in werking zou moeten treden.

Bron : Real Estate Update - Januari 2015