Projectontwikkelaars kunnen meer risico’s nemen dankzij gunstig arrest Hoge Raad

 22-6-2016

Afgelopen vrijdag heeft de belastingkamer van de Hoge Raad voor projectontwikkelaars een belangrijk oordeel geveld. Aad Rozendal, fiscalist bij RSM en tevens columnist van Vastgoedjournaal, legt uit waarom het arrest voor hen goed uitpakt.

De Hoge Raad oordeelde namelijk dat er géén sprake is van een met overdrachtsbelasting belaste economische eigendomsverkrijging als de koper in opdracht van de verkoper voorafgaand aan de juridische levering de opstal sloopt en de grond bouwrijp maakt. Ook niet als de kosten van de sloop en het bouwrijp maken voor rekening van de koper komen. “Anders dan de fiscus altijd stelde, kunnen projectontwikkelaars dus meer risico’s op zich nemen zonder dat ze daarmee meteen in de overdrachtsbelasting worden getrokken. Dit is met name interessant in situaties waarin een btw-levering de voorkeur geniet”, legt Rozendal uit. 

Voordeel
“De verkrijging van een stuk onbebouwde grond bestemd voor opstal (een bouwterrein) is van rechtswege belast met btw en dus – onder voorwaarden - vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Voor een ondernemer die de btw in aftrek kan brengen betekent dit dat hij een bouwterrein zonder overdrachtsbelasting kan verkrijgen en de betaalde btw weer kan terugkrijgen, wat een voordeel is ten opzichte van de verkrijging van een bestaand gebouw. In dat geval is namelijk niet-aftrekbare overdrachtsbelasting verschuldigd. Om die reden wordt er vaak voor gekozen om de opstal te slopen voordat de juridische levering plaatsvindt, zodat een bouwterrein kan worden geleverd”, aldus Rozendal.

Hij merkt op dat het in dat kader van belang is dat de koper niet in een eerder stadium de economische eigendom van de onroerende zaak verkrijgt. In dat geval is namelijk nog geen sprake van een btw-levering (waarvoor de overdrachtsbelastingvrijstelling geldt), maar wel van een levering in de overdrachtsbelasting. Uiteindelijk is dan zowel overdrachtsbelasting als btw verschuldigd.

Het arrest
In het arrest ging het om de vraag of de koper voorafgaand aan de btw-levering de economische eigendom van de onroerende zaak had verkregen, zodat de koper alsnog overdrachtsbelasting zou moeten afdragen. De belastingdienst was van mening dat voor de juridische levering sprake was van een economische eigendomsverkrijging, omdat in de koopovereenkomst was bepaald dat de koper voorafgaand aan de levering het nog aanwezige gebouw in opdracht van de verkoper zou slopen en het terrein bouwrijp zou maken. De koper nam de kosten van de sloop en het bouwrijp maken voor zijn rekening.

Volgens de belastingdienst was dus meer verkregen dan uitsluitend het recht op levering en door het slooprisico liep de koper een risico van waardeveranderingen.

De Hoge Raad oordeelde echter dat dit geen economische eigendomsverkrijging was. De sloop bracht volgens de Hoge Raad geen extra waarderisico voor de koper met zich mee. Bij het bepalen van de koopprijs was namelijk al rekening gehouden met het feit dat de sloop voor rekening van de koper kwam. Ook was niet relevant dat de werkelijke kosten konden afwijken van de geschatte kosten en dat de koper een slooprisico liep, zoals het risico op faillissement, wanprestatie of aansprakelijkheid voor de handelingen van de sloper. De Hoge Raad vond het ook niet relevant dat op grond van de koopovereenkomst de kosten van de huurbeëindiging en ontruiming, inclusief de schadeloosstelling voor rekening van de koper kwamen.

Gevolgen voor de praktijk
“Dit is een zeer interessant arrest”, geeft Rozendal aan. “In gevallen waarin geen sprake is van een standaard koopovereenkomst stelt de fiscus regelmatig dat de economische eigendom al eerder overgaat op de koper waardoor toch overdrachtsbelasting moet worden betaald. Nu blijkt dus dat dit standpunt flinke nuance behoeft. Kopers kunnen dus meer risico’s nemen dan altijd werd gedacht.” Wel benadrukt Rozendal dat het van belang is om de gemaakte afspraken altijd goed te laten toetsen.

Dr. A. (Aad) Rozendal is Hoofd Bureau Vaktechniek Fiscaal bij RSM en verbonden aan de Universiteit van Amsterdam. Hij is voor verdere toelichting te bereiken op Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken. of 06-1292 88 34.

 

Bron: www.vastgoedjournaal.nl