Belangwekkende arresten over toepassing 2%-tarief in de overdrachtsbelasting

25-2-2017

Kopers van panden die mogelijk als woning te kwalificeren zijn krijgen in navolging van de Advocaat-Generaal nu ook steun van de Hoge Raad. Het gaat om vier zaken over de toepassing van het 2%-tarief in de overdrachtsbelasting. In drie van de vier zaken krijgt de belastingdienst ongelijk van de Hoge Raad. Onze columnist Aad Rozendal, Fiscalist bij FBN Juristen en verbonden aan RSM geeft tekst en uitleg.

Bij de verkrijging van een onroerende zaak moet normaliter 6% overdrachtsbelasting worden betaald door de koper. Sinds 2011 kent de overdrachtsbelastingwetgeving een lager tarief van 2% voor woningen. “In de praktijk blijkt dat dit onderscheid niet zo makkelijk is als het lijkt” aldus Rozendal. “Het voormalige gebruik van het object is bijvoorbeeld niet relevant. Ook de bedoeling van de koper speelt geen enkele rol. Het gaat erom of het object naar zijn aard is bestemd voor bewoning.” Pas als hierover twijfel bestaat, kan de gemeentelijke bestemming van belang zijn.

Gebruik van het object niet relevant
In alle vier de zaken was sprake van de verkrijging van een object dat op het moment van de verkrijging of vlak daarvoor niet in gebruik was als een reguliere woning. Het ging om een kantoorvilla, een tandartspraktijk, een hospice en een bedrijfspand. “Bij de vraag of een object naar zijn aard is bestemd voor bewoning is het feitelijke gebruik niet relevant”, legt Rozendal uit. “Je moet steeds kijken naar de bouwkundige staat van het object. De gerechtshoven keken hierbij vooral naar de oorspronkelijke status en de bedoeling ten tijde van de bouw. Zolang de bouwkundige aanpassingen beperkt zijn, blijft het object een woning, ook al is het gebruik veranderd.”

Bouwkundige aard moet wijzen op woonfunctie
De Hoge Raad sluit zich aan bij deze lijn en stelt de belastingdienst in drie van de vier zaken in het ongelijk. Conform het advies van de Advocaat-Generaal is beslissend of de bouwkundige aard - blijkend uit het oorspronkelijk ontwerp, oorspronkelijke bouw, eventuele (ingrijpende) latere verbouw, indeling, voorzieningen, geschiktheid voor bewoning - objectief op een woonfunctie wijst. Of er een bijdrage wordt geleverd aan de doorstroming op de woningmarkt vindt de Hoge Raad niet relevant. Het verlaagde tarief is namelijk ook van toepassing op gevallen waarin de verkrijging van het bouwwerk redelijkerwijs niet in verband is te brengen met doorstroming op de woningmarkt (zoals bij tweede huizen en recreatiewoningen). Alleen in het geval van het hospice oordeelt de Hoge Raad dat geen sprake is van een woning. “De verklaring voor deze afwijkende beslissing heeft te maken met het feit dat het pand is bestemd om dienst te doen als een verzorgingsinstelling” licht Rozendal toe. “Daarom kan het pand niet als een woning kwalificeren.”

Volgens Rozendal - die veel partijen bijstaat in discussies op dit vlak – is het goed nieuws dat deze arresten er zijn. “In de praktijk zie ik regelmatig dat de belastingdienst niet-relevante aspecten gebruikt om te stellen dat er geen sprake is van een woning. Ik heb meegemaakt dat de belastingdienst 6% overdrachtsbelasting wil heffen, alleen op basis van het argument dat het object in gebruik is (geweest) als kantoor en tevens van gemeente de bestemming kantoor heeft gekregen.” De Hoge Raad bevestigt nu dat dit geen correcte benadering is. De bouwkundige bestemming – die juist het startpunt zou moeten zijn - wordt namelijk buiten beschouwing gelaten. Bovendien is het feitelijke gebruik niet relevant en de publiekrechtelijke bestemming kan pas relevant worden als er twijfel bestaat over de bouwkundige bestemming.

Rozendal had in december al voorspeld dat de Hoge Raad het advies van de Advocaat-Generaal zou overnemen. "Dit vraagstuk was ook weer niet zo ingewikkeld en een andere uitleg was nauwelijks denkbaar”, aldus Rozendal. De vraag is nu of het Ministerie van Financiën nu de wet zal wijzigen. “Men zal destijds niet voorzien hebben dat het 2%-tarief ook kan worden toegepast in situaties die men eigenlijk niet voor ogen had. Dit kan dus een reden zijn om de wet aan te passen. Hierbij zijn verschillende scenario’s denkbaar. Zo zou men aan de toepassing van het lage tarief bijvoorbeeld de eis kunnen verbinden dat het object kwalificeert of kan kwalificeren als een eigen woning in de inkomstenbelasting. Maar ook een terugkeer naar het hoge 6%-tarief acht ik niet uitgesloten.”

Rozendal benadrukt nog maar een keer dat een beroep op het 2%-tarief in de praktijk wel zeer nauw luistert. Het is van belang dat al vóór de levering van de onroerende zaak een zorgvuldige analyse van de feiten en omstandigheden plaatsvindt, zodat het optimale tijdstip de levering kan worden gekozen. Zo kan het in sommige gevallen lonend zijn om te wachten met de levering tot alle voorwaarden voor het lage tarief zijn vervuld. Daarbij is ook van belang dat in de notariële akte een zorgvuldige omschrijving van hetgeen wordt verkregen wordt opgenomen. Als de transactie al heeft plaatsgevonden en de fiscus het 2%-tarief weigert toe te passen is dus het zaak om de argumenten van de fiscus goed te bestuderen met de arresten van de Hoge Raad in de hand.

Aad Rozendal is Fiscalist bij FBN Juristen en als wetenschappelijk adviseur verbonden aan Bureau Vaktechniek bij RSM. Ook is hij docent bij de leerstoelgroep belastingrecht aan de Universiteit van Amsterdam. Hij is te bereiken op tel. 06-12928834 of per e-mail: Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.

Bron: www.vastgoedjournaal.nl

 

 

 

 

HOGE RAAD OVERDRACHTSBELASTING