Transformatie van kantoor naar woning; hoe zit het met de btw en overdrachtsbelasting?

3-7-2017

De transformatie van kantoorpanden tot woningen leidt tot diverse vragen op het gebied van de btw en overdrachtsbelasting. Zo is het de vraag of door de transformatie zogeheten nieuwbouw voor de btw ontstaat. Zo niet, dan moet bij de overdracht van een ‘transformatiepand’ worden vastgesteld of 2% of 6% overdrachtsbelasting aan de orde is.

Bovendien stelt elke ontwikkelaar zich de vraag op welke manier hij de belastingdruk zoveel mogelijk kan beperken. De antwoorden op deze vragen geeft Myrthe Hinskens, adviseur bij Baker Tilly Berk in deze bijdrage. Hierbij staat de situatie van transformatie van kantoor naar woningen centraal.

Leidt transformatie tot nieuwbouw?
Bij een transformatie wordt vanzelfsprekend veel verbouwd. Een vraag die bij elk transformatieproject moet worden gesteld is of de verbouwing leidt tot (ver)nieuwbouw. Een ingrijpende verbouwing kan – vanuit btw-optiek – leiden tot de vervaardiging van een nieuw gebouw. De (op)levering van dat gebouw is dan belast met btw. Bovendien start bij de ingebruikname van dat gebouw een nieuwe herzieningstermijn van circa tien jaren. Daarnaast kan deze vaststelling gevolgen hebben voor de fiscale kwalificatie van koop- en aanneemovereenkomsten.

De vraag of door de transformatie een nieuw gebouw ontstaat, moet per geval worden beoordeeld. Wanneer de gebruiksmogelijkheden van het gebouw door de transformatie wijzigen, kan dit duiden op (ver)nieuwbouw. Een functiewijziging is echter niet doorslaggevend. Uit de jurisprudentie kan namelijk worden afgeleid dat geen sprake is van een nieuw gebouw indien de fundering en de buitenmuren van het oorspronkelijke gebouw in stand blijven.

Dit is doorgaans bij elke transformatie het geval waarbij in onze optiek de algemene opvatting is dat bij transformatie geen nieuw gebouw ontstaat. Toch kan een verbouwd of aangebouwd deel, zoals een nieuw penthouse op het dak van een gebouw, tot de vervaardiging van een zelfstandige deel van het gebouw leiden. Het is dus van belang om per geval te beoordelen of de transformatie wel of niet tot (ver)nieuwbouw leidt.

Koop- en aanneemovereenkomst
In de praktijk worden appartementen en woningen vaak verkocht via koop- en aanneemovereenkomsten. De Hoge Raad en de staatssecretaris van Financiën zijn van mening dat de koper – bij een koop- en aanneemovereenkomst die wordt uitgevoerd door één ondernemer – voor de btw één prestatie afneemt, te weten de koop van een woning.

Bij nieuwbouw is de levering van de woning belast met btw. Naar onze mening kan de verkoper een besparing realiseren indien de koop- en aanneemovereenkomsten worden uitgevoerd door twee zelfstandige partijen en de overdracht plaatsvindt voordat de werkzaamheden starten. De overdracht van de grond of het appartementsrecht is dan – indien de grond of het appartementsrecht nog niet kwalificeert als bouwterrein – vrijgesteld van btw (i.e. de levering van oudbouw) en slechts belast met 2% of 6% overdrachtsbelasting. Alleen de aanneemovereenkomst is dan belast met 21% btw.

In het geval de transformatie niet leidt tot een nieuw gebouw, zien we in de praktijk vaak dat de Belastingdienst de overdracht van de grond of het appartementsrecht aanmerkt als een btw-vrijgestelde levering (belast met 2% of 6% overdrachtsbelasting) maar tegelijkertijd de aanneemwerkzaamheden als een btw-belaste dienst beschouwt.

Op grond van jurisprudentie en regelgeving zijn wij van mening dat, als de verbouwing niet leidt tot een nieuw gebouw, en derhalve sprake is van de levering van oudbouw, geen sprake kan zijn van btw-heffing. De overdracht is ons inziens volledig belast met overdrachtsbelasting. Het feit dat de kosten van de verbouwing mogelijk hoger zijn dan de aankoopkosten, is naar onze mening niet relevant. Naar onze mening mist het standpunt van de Belastingdienst een wettelijke grondslag.

Woning of geen woning?
Naast de vraag of koop- en aanneemovereenkomsten wel of niet tot nieuwbouw leiden, is van belang of wel of geen woning wordt overdragen. Voor woningen wordt immers 2% gerekend en voor overig vastgoed 6% overdrachtsbelasting. De vraag die bij transformatieprojecten speelt is hoe ver de verbouwing gevorderd moet zijn om te kunnen spreken van een ‘woning’.

Uit de jurisprudentie leiden we af dat de onroerende zaak in bouwkundige zin bewoond moet kunnen worden. Dit is vaak (pas) het geval wanneer de wooneenheden minimaal enkele basisvoorzieningen voor bewoning hebben zoals sanitair, leidingen, kook- en nutsvoorzieningen. Ook leiden we uit de jurisprudentie af dat het transformatiepand in de leveringsakte als woning met woonbestemming moet worden omschreven en dat de bouwtekeningen in orde moeten zijn. In de praktijk zien we dat de Belastingdienst pas van een woning spreekt als de appartementen worden opgeleverd. Indien in dat geval geen sprake is van nieuwbouw, is ons inziens de volledige overdracht belast met 2% overdrachtsbelasting.

Slot
De transformatie van kantoor naar woningen roept voor de btw en overdrachtsbelasting veel vragen op.

Afhankelijk van de omstandigheden kan de transformatie leiden tot (ver)nieuwbouw in de zin van de btw. Dit heeft gevolgen voor de heffing van btw en overdrachtsbelasting. Een verkoper, ontwikkelaar of aannemer moet vooraf de fiscale gevolgen van de transformatie in kaart laten brengen.

Hierbij bestaan vaak mogelijkheden om de belastingdruk te beperken en daarmee de investeringsruimte voor het project te vergroten. Omdat de Belastingdienst verschillende standpunten inneemt ten aanzien van de btw en overdrachtsbelasting, is het belangrijk om in een zo vroeg mogelijk stadium het transformatieproject op deze punten te beoordelen.

Bent u betrokken bij een transformatieproject en wilt u weten of een fiscale optimalisatie in uw situatie mogelijk is, neem dan contact op met Myrthe Hinskens, adviseur btw en overdrachtsbelasting bij Baker Tilly Berk (Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken. of 06 31031398).

Bron: www.vastgoedjournaal.nl

 

 

 

 

 

 

BAKER TILLY BERK BTW KANTOORTRANSFORMATIE THEMAMAAND