Heeft een makelaar recht op courtage na ontbinding koopovereenkomst?

15-8-2017

Een verkoopmakelaar kan aanspraak maken op zijn courtage als de verkoper een niet-rechtsgeldig beroep op een ontbindende voorwaarde heeft aanvaard. Dat heeft de Hoge Raad 31 maart 2017 in een spraakmakend arrest besloten.

In dit geval was de makelaar met de verkoper overeengekomen dat hij zou bemiddelen bij de verkoop van een woning. De woning is uiteindelijk ook door bemiddeling van de makelaar verkocht. In de koopovereenkomst is een financieringsvoorbehoud opgenomen. Daarin is bepaald dat de koper alleen via een schriftelijke mededeling (een aangetekende brief of een fax met ontvangstbevestiging) een beroep op de ontbindende voorwaarde kan doen door vóór de vervaldatum tenminste twee schriftelijke afwijzingen van geldverstrekkers mee te sturen.

Koper ontbindt de koopovereenkomst

De koper heeft op de laatste dag van de termijn per e-mail een beroep gedaan op deze ontbindende voorwaarde door aan te geven dat hij genoodzaakt is de koopovereenkomst te ontbinden. Bij het bericht was één e-mail van een geldverstrekker gevoegd met een afwijzing van een financieringsaanvraag. Tevens was er een e-mail van zijn hypotheekadviseur bijgevoegd dat de afwijzing van een andere geldverstrekker zou volgen.

Twee maanden later heeft de verkopende makelaar de koper aangeschreven met de mededeling dat de koopovereenkomst definitief is geworden en nagekomen diende te worden. Volgens de makelaar de ontbindende voorwaarde niet rechtsgeldig ingeroepen.

Maar het beroep van de koper op de ontbindende voorwaarde is door de verkoper uiteindelijk toch geaccepteerd. Vervolgens heeft de verkopende makelaar zijn courtagenota aan zijn opdrachtgever verzonden. Nadat deze weigerde te betalen is het uiteindelijk tot een procedure gekomen. Maar liefst tot aan de Hoge Raad is er geprocedeerd.

Hoe zit het juridisch? Recht op courtage blijft soms bestaan

De Hoge Raad bepaalt dat het recht van de makelaar op courtage niet komt te vervallen op de enkele grond dat zijn cliënt – de verkoper – een beroep van de koper op de ontbindende voorwaarde heeft aanvaard. Indien dit beroep van de koper op kennelijk ontoereikende grond is gebaseerd, kan de omstandigheid dat de verkoper dit beroep heeft aanvaard, geen afbreuk doen aan het recht van de makelaar op courtage.

Dit is een belangrijk uitgangspunt. De kantonrechter en het hof hadden namelijk in eerste aanleg en hoger beroep nog bepaald dat het uitgangspunt diende te zijn dat de koper en verkoper er zelf beiden vanuit gingen dat de koopovereenkomst rechtsgeldig ontbonden was. Een derde zou zich er dan niet op kunnen beroepen dat de koopovereenkomst niet ontbonden was. Dit oordeel wordt dus door de Hoge Raad ter zijde gesteld. Een belangrijk uitgangspunt voor makelaars dus om in een dergelijk geval toch nog aanspraak te kunnen maken op courtage!

Twijfel over rechtsgeldigheid van het beroep en zorg als goed opdrachtnemer

Helaas leidde de uitspraak in dit geval voor de makelaar niet tot het ook daadwerkelijk kunnen incasseren van zijn factuur. Er moest immers door de makelaar nog worden aangetoond dat het beroep op het financieringsvoorbehoud in dit specifieke geval ten onrechte door de koper was gedaan. Daarin slaagt de makelaar uiteindelijk niet.

De Hoge Raad oordeelt dat kan worden betwijfeld of een beroep op het financieringsvoorbehoud niet had kunnen slagen. Ook wordt van belang geacht dat de verkopend makelaar in eerste instantie de koper had aangeschreven met de mededeling dat er geen rechtsgeldig beroep zou zijn gedaan op het financieringsvoorbehoud. Daarover oordeelt de Hoge Raad dat de verkoopmakelaar bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht moet nemen (dit is bepaald in artikel 7:401 BW).

Deze zorgplicht brengt mee dat de verkoopmakelaar bij het uitvoeren van zijn opdracht het belang van zijn opdrachtgever centraal dient te stellen en belangenverstrengeling dient te voorkomen. Dit in combinatie met de twijfel over het beroep op het financieringsvoorbehoud zorgt er voor dat de makelaar uiteindelijk zijn factuur toch niet kon incasseren.

Advies bij ontbinding

U hoeft zich als makelaar niet bij neer te leggen als er ten onrechte een beroep wordt gedaan op een financieringsvoorbehoud. Let er daarbij wel op dat u de zorg van een goed opdrachtnemer in acht neemt. Zelfstandig naar de koper actie ondernemen is dan ook niet toegestaan. Mijn advies is om in een dergelijk geval naar de koper toe het belang van uw opdrachtgever in acht te nemen. Over uw courtage kunt u dan vervolgens – met deze uitspraak in uw hand – een goed gesprek aangaan met uw opdrachtgever.

Sander Hartog (1972) is advocaat-partner bij Van Diepen Van der Kroef Advocaten in Alkmaar en gespecialiseerd in vastgoedrecht. Ook is hij mediator, waarbij hij zich vooral richt op mediations in de bouw.

 

Bron: www.vandiepen.com