Wat zijn de gevolgen voor btw en overdrachtsbelasting bij leegstaand zorgvastgoed?

2-10-2017

Investeren in zorgvastgoed was lange tijd bijna risicoloos, omdat de huisvestingskosten door de overheid werden vergoed. Door de invoering van de normatieve huisvestingscomponent komt leegstand vanaf 2018 voor rekening van de eigenaren van zorgvastgoed. Leegkomende ruimten zullen op een andere wijze geëxploiteerd moeten worden om de kapitaallasten te dekken.

Welke mogelijkheden hebben zorginstellingen om het (dreigende) leegstandsprobleem op te vangen? En wat zijn daarbij de aandachtspunten voor de btw en overdrachtsbelasting? In deze bijdrage geeft Myrthe Hinskens, adviseur bij Baker Tilly Berk, antwoord op deze vragen.

Overdracht en sloop van voormalige zorglocatie
Een mogelijkheid is de sloop van de voormalige zorglocatie, gevolgd door nieuwbouw van woningen voor verhuur of verkoop. De huidige eigenaar heeft vaak de keuze om het vastgoed in huidige staat dan wel na sloop over te dragen. De overdracht in huidige staat zal vrijgesteld zijn van btw en belast met (2% of 6%!) overdrachtsbelasting.

De overdracht met een verplichting tot sloop en het opleveren van onbebouwde grond is daarentegen belast met btw en vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Afhankelijk van de wijze waarop de koper de nieuwbouw wil uitvoeren, heeft één van de scenario’s de voorkeur. Wij adviseren verkoper en koper hierover in een vroeg stadium met elkaar te overleggen om het best passende scenario vorm te kunnen geven en de belastingdruk op de vastgoedtransactie te beperken.

Transformatie van zorgvastgoed naar woningen
Vaak blijkt de betonconstructie in uitstekende staat zodat volledige sloop niet nodig is, maar voor een (ingrijpende) renovatie of transformatie wordt gekozen. Ook bij een renovatie of transformatie blijft het oppassen geblazen. De vraag die bij elk transformatieproject opkomt is of de verbouwing leidt tot nieuwbouw in de zin van de btw. Is dat het geval, dan is de (op)levering namelijk belast met 21% btw.

Platform31 heeft op verzoek van het Ministerie van BZK een aantal praktijkvoorbeelden uitgewerkt van zorgvastgoed dat getransformeerd is naar woningen. Hieruit blijkt dat bij de transformatie van zorgvastgoed naar woningen vaak het standpunt wordt ingenomen dat geen nieuwe onroerende zaak ontstaat en dat de verkoop – na afronding van het renovatietraject – in de overdrachtsbelasting valt.

Wij sluiten ons hierbij aan. In ons nieuwsbericht van 3 juli 2017 informeerden wij u al hierover. De verkoop na afronding van het transformatieproject is vrijgesteld van btw en is slechts belast met 2% of 6% overdrachtsbelasting. Dit beperkt de belastingdruk op de woningbouw en maakt de woningbouw beter rendabel.

Kale verhuur of aanvullende dienstverlening?
Het kan voorkomen dat de verkoop van complexen bemoeilijkt wordt door een te hoge boekwaarde. In de praktijk bieden zorginstellingen steeds vaker complete woondienstpakketten aan hun huurders aan, zogenoemde ‘All-inclusive’ of ‘Wonen Plus’ pakketten.

Een dergelijk pakket bevat naast woonruimte bijvoorbeeld ook personenalarmering, servicekosten, schoonmaak, maaltijdvoorziening, betaalde (dagbestedings)activiteiten, welzijnsactiviteiten en de aanwezigheid van een locatiecoördinator. Voor deze aanvullende dienstverlening is vaak meer ruimte nodig. Om het pand hiervoor geschikt te maken worden investeringen gedaan.

Naast de vraag of de bouwkundige ingrepen leiden tot nieuwbouw, is van belang om vast te stellen welke btw-gevolgen deze aanvullende diensten hebben. Indien de zorginstelling de ruimte verhuurt aan bijvoorbeeld een welzijnsinstelling of cateraar, komt de vraag aan de orde of sprake is van kale verhuur (in principe vrijgesteld van btw) van een onroerende zaak of van zogeheten verhuur-plus (belast met btw).

Dit onderscheid is van belang om de juiste btw-gevolgen vast te stellen zoals het btw-tarief en het aftrekrecht bij de zorginstelling. De btw-gevolgen hiervan kunt u teruglezen in ons nieuwsbericht van 17 januari 2017. Een en ander kan dus betekenen dat zorginstellingen gedeeltelijk btw moeten berekenen over de ontvangen vergoeding, en de btw op de kosten van verbouwing (deels) in aftrek kunnen brengen.

Conclusie
Zorginstellingen kunnen op verschillende manieren het leegstandsprobleem opvangen. De sloop, transformatie en verhuur roepen verschillende vragen voor de btw en overdrachtsbelasting op. Daarnaast kunnen zorginstellingen overwegen om het vastgoed af te stoten.

Bij alle opties bestaan mogelijkheden om de belastingdruk te beperken en daarmee het vastgoed beter te laten renderen. Het is van belang om in een zo vroeg mogelijk stadium het herbestemmingsproject op deze punten te beoordelen, zodat de juiste keuzes en afspraken kunnen worden gemaakt.


Bent u betrokken bij een herbestemmingsproject en wilt u weten of een fiscale optimalisatie in uw situatie mogelijk is, neem dan contact op met Myrthe Hinskens, adviseur btw en overdrachtsbelasting bij Baker Tilly Berk (Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken. of 06 31031398).

Bron: www.vastgoedjournaal.nl

 

 

 

 

 

 

 

 

BAKER TILLY BERK BTW OVERDRACHTSBELASTING THEMAMAAND ZORGVASTGOED